Dopo l'emanazione del DL 133/2014, che ha espressamente disciplinato il contratto di rent to buy, ora anche l'Agenzia Entrate emana una propria circolare che contribuisce a chiarire alcuni aspetti ancora dubbi della tassazione del nuovo contratto. Come è ormai noto, il contratto in esame prevede l'immediata concessione dell’utilizzo di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato (massimo dieci anni), scontando dal prezzo finale di acquisto la parte di canone indicata nel contratto. Vale a dire che nel periodo di utilizzo dell'immobile da parte del conduttore, il canone da questi versato deve essere necessariamente imputato in parte a corrispettivo dell’affitto, ed in parte ad acconto sul futuro prezzo di vendita, qualora il conduttore decida di acquistare.

In tal caso, il conduttore/acquirente pagherà il saldo del prezzo pattuito, al netto della parte dei canoni che sia stata imputata contrattualmente ad acconto prezzo, mentre in caso contrario avrà diritto alla restituzione di una quota (quindi non necessariamente dell'intero importo) dei canoni imputati contrattualmente ad acconto prezzo, e dovrà ovviamente restituire l'immobile alla scadenza del contratto. La tutela più importante per le parti è la possibilità di trascrivere il contratto di rent to buy nei Registri Immobiliari per tutta la sua durata, fino ad un massimo - come detto - di 10 anni, ben più del termine massimo di efficacia della trascrizione di un "normale" contratto preliminare (3 anni), consentendo al futuro possibile acquirente di acquistare l'immobile libero da ogni ipoteca o altra formalità contro il venditore, ed anche nel caso di fallimento di quest'ultimo.

Nonostante il contratto sia considerato diverso da una semplice combinazione di due contratti (locazione e preliminare unilaterale di compravendita), in realtà l'impostazione scelta dall'Agenzia delle Entrate nella sua circolare relativa alla tassazione va in senso diametralmente opposto, cioè considera la tassazione sulle due "parti" del canone, sia ai fini delle imposte dirette (imposte sui redditi e IRAP) sia delle imposte indirette (IVA e imposta di registro), come se si trattasse delle tassazione di due contratti distinti e separati, che ai fini fiscali restano autonomi l’uno dall’altro. E quindi la quota di canone destinata a corrispettivo del godimento viene tassata come un normale canone di locazione, mentre la quota destinata ad acconto sul futuro prezzo di vendita riceve il trattamento fiscale degli acconti di prezzo versati in occasione della stipula di un normale contratto preliminare di compravendita.

Lo stesso dicasi per l’analisi dettagliata che viene fatta nella circolare, delle varie ipotesi di imponibilità o esenzione IVA dei canoni di godimento e degli acconti prezzo. La scelta di fondo dell’Agenzia omette di considerare la natura unitaria del contratto, che avrebbe consentito in qualche caso di adottare ragionevolmente soluzioni più favorevoli al contribuente (basti pensare, ma non è l’unico esempio, all’ipotesi del mancato acquisto da parte del conduttore, in cui l’imposta di registro da questi versata sugli acconti prezzo non viene in alcun modo rimborsata, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di detti acconti al conduttore). D’altra parte però non può che salutarsi con favore l’emanazione della circolare che certamente conferisce un notevole grado di certezza, anche fiscale, a questa nuova figura contrattuale, che si spera possa contribuire, come in parte sta già facendo, a far superare l’attuale perdurante stato di crisi del mercato immobiliare italiano.