L’album fotografico della bolla immobiliare italiana

Siamo nel pieno del tentativo di smaltimento delle sofferenze bancarie, un’ampia fetta delle quali sono legate a prestiti immobiliari, una volta considerati sicurissimi (i valori ipotecari periziati dovevano essere il doppio del valore del finanziamento) oggi difficilmente recuperabili integralmente e come tale classificati a sofferenza. La corsa delle banche a trovare accordi con specialisti del settore che acquistino o ancora meglio sappiano gestire portafogli di crediti immobiliari si sta intensificando.

1. Quanto è importante il settore delle costruzioni sull’economia italiana?

Risposta: molto e dal 1999 al 2008 è stato trainante con tassi di crescita importanti.

2. Quanto solide erano le imprese di costruzioni nel periodo pre e post crisi?

Risposta: non tantissimo. Sicuramente sono sempre state molto più indebitate delle altre imprese (leverage 70% contro una media dell’economia del 52%). Essendo indebitate pagavano anche oneri finanziari doppi delle altre imprese con un’incidenza del 40% sul MOL. Un costo elevato ma sopportabile perché poi si vendeva tutto e si faceva un bel 30% secco di profitto, su un capitale investito minimo. Tutto filava bene per i piccoli e grandi costruttori e per tutte le banche che li finanziavano a pioggia, progetto dopo progetto.

3. Come è stata la dinamica del finanziamento immobiliare?

Risposta: poco lungimirante. Interessante il terzo grafico che mostra caratteristiche tipiche del settore costruzioni: l’entità dei lavori in corso (ovviamente finanziati da mutui SAL) che dal 1997 oscilla tra il 150% e il 100% del fatturato (le vendite o gli appalti pagati). Ma dal 2006 le vendite rallentano e il rapporto comincia stabilmente a deteriorarsi fino ad arrivare al 180% del 2012. Non tanto perché, come accadeva nel periodo d’oro, si fosse fatto partire un secondo cantiere prima di finire e vendere il primo, ma perché i tempi di vendita si allungavano a causa della crisi di domanda. Le rimanenze non sono più lavori in corso ma sono unità immobiliari finite e non vendute.

4. Le banche italiane avevano capito i rischi?

Risposta: direi di no. Il grafico successivo nella parte a destra mostra come il sistema bancario abbia concesso credito in modo alquanto generoso fino al 2008 e in questa strana generosità il credito alle imprese di costruzioni è stato più abbondante della media sino al 2011, quando è iniziata la precipitosa ritirata del sistema bancario.

5. Chi ha concesso mutui ai costruttori?

Risposta: praticamente tutte le banche, popolari, piccoli crediti cooperativi, grandi banche e leasing. Fino al 2008 con tassi di crescita di oltre il 10% (!). Come visto solo dal 2010 si è cominciato a tirare il freno. Le grandi banche un po’ prima e un po’ di più delle medie e piccole.

6. Com’è andata a finire?

Risposta: male, malissimo. Dal 2009 i tassi di ingresso a sofferenza (quindi di incapacità di rimborsare i mutui) si sono raddoppiati. Nel 2012 per le grandi imprese triplicati. Chi ha preso la sberla peggiore? Le grandi banche, ovviamente, perché finanziavano i grandi progetti. L’impennata dei default tra il 2011 e il 2013 è impressionante.

7. Adesso cosa si fa?

Risposta: non lo sa bene nessuno. La soluzione Bad Bank alla spagnola (SAREB) non sembra più possibile, la BCE sta mettendo vincoli e paletti ma intanto il monte di sofferenze e incagli è arrivato al 35% di quanto è stato erogato e non ancora rimborsato. Possibilità che le imprese della filiera abbiano flussi o rivoli di cassa per pagare? Poche. Si rientra solo vendendo o svendendo. Possibilità per le banche di realizzare il valore immobiliare esauribile attraverso le ipoteche? Dubbio, soprattutto nel breve periodo perché distruggerebbe definitivamente i prezzi di mercato. Quindi rimane solo la soluzione di uno smaltimento lento con qualcuno (i privati) che si accolli il compito di avere pazienza e qualcuno (lo Stato) che ci metta una buona parola e qualche garanzia.

8. Facciamo un po’ di autocritica?

Risposta: sarebbe il minimo. Queste ultime tavole della Banca d’Italia certificano che fino al 2009 il sistema bancario ha continuato a erogare mutui a società della filiera immobiliare che a) erano in perdita b) avevano un elevato livello d’invenduto c) erano finanziariamente fragili e d) erano già molto indebitate.  Le sofferenze che ne sono scaturite sono la naturale conseguenza di politiche del credito anestetizzate dall’abitudine a fare tanti mutui ai costruttori. Poiché ai vertici delle banche c’erano negli anni 2007-2009 più o meno gli stessi amministratori che sono stati osannati per avere costruito la crescita delle banche magari qualche riflessione in più sulla loro capacità di analisi prospettica dei rischi andrebbe fatta. Accantonare centinaia di milioni di nuove sofferenze immobiliari ogni anno più che ‘coraggioso’ sembra essere uguale a chiudere le stalle quando i buoi sono scappati.

Tirando le somme:

- la bolla immobiliare italiana esiste eccome

- è stato normale finanziare l’industria delle costruzioni fino al 2005-2006, ma un po’ meno proseguire fino al 2010 quando il rallentamento dell’economia e la crisi finanziaria erano già in atto. Un effetto inerziale ma miope

- l’errore è stato generalizzato. Praticamente tutte le banche sono cadute nella trappola immobiliare

- per la filiera immobiliare la facilità di finanziamento è stata una grande abbuffata per circa 40 anni, adesso si pagano tutti i conti.

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