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Per chi aspira alla massima libertà, compositiva e
costruttiva (e ha la pazienza e la creatività necessarie) l’investimento
vincente è partire da zero e costruire la propria casa scegliendo il luogo, la
tecnologia, i materiali e lo stile. Le spese da affrontare sono di varie
tipologie ed è un po’ più complicato, rispetto a una ristrutturazione,
prevederle tutte. Per chi vorrebbe affrontare l’avventura di una nuova
costruzione è utile provare a calcolarle insieme.
Consideriamo ad esempio una casa indipendente con giardino,
nella prima periferia di una cittadina di medie dimensioni, a un piano fuori
terra, di superficie lorda pari a 100 metri quadrati, adatta a una coppia con
due figli.
I principali costi da affrontare sono: l’acquisto del
terreno, il costo di edificazione comprensivo del guadagno del costruttore,
oneri e contributi da pagare al Comune, spese tecniche, eventuali interessi
passivi per il mutuo.
1. L’acquisto del terreno
Prima di tutto occorre, se non disponete già di un’area
idonea, comprare un terreno edificabile che permetta la costruzione del volume
necessario alle esigenze familiari. Il costo varia molto a seconda del Comune,
della posizione rispetto al centro, della vicinanza ai servizi e agli allacci,
della disponibilità di aree simili nei dintorni e della panoramicità del sito.
Solitamente incide per circa il 20-30% del valore finito
della casa e nel nostro caso, considerate le quotazioni immobiliari OMI, è
stimabile in:
Nord - 600 €/m²
Centro - 650 €/m²
Sud - 480 €/m²
2. I lavori di costruzione
Il costo per la realizzazione della villetta dipende in
particolare dalla tecnologia costruttiva prescelta, dall’accessibilità al
cantiere, dalla qualità delle finiture, dal numero e dalla tipologia degli
impianti tecnologici da installare, dal profitto che la ditta vuole ricavare.
Considerando una qualità standard per la casa di esempio
possiamo assumere i seguenti valori:
Nord - 1.200 €/m²
Centro - 1.300 €/m²
Sud - 950 €/m²
3. I contributi per il Comune
Per il rilascio del Permesso di Costruire ogni Comune
richiede il pagamento degli Oneri di Urbanizzazione e di un Contributo di
Costruzione; questi importi variano da comune a comune e potete verificarli sul
sito dell’Ente.
Indicativamente possiamo considerare per il nostro
conteggio:
Nord, Centro, Sud - 140 €/m²
4. Le spese tecniche
Dopo aver acquistato il terreno occorre anche incaricare un
tecnico abilitato della redazione del progetto da presentare presso il Comune
ed il Genio Civile per l’ottenimento del necessario Permesso di Costruzione. Il
costo medio di un progetto oscilla tra l’8% ed il 12% del costo dei lavori ed
ha maggiore incidenza, a causa delle spese fisse, sulle costruzioni più
piccole.
Per il nostro esempio prendiamo per semplicità il 10%
ricavando:
Nord - 120 €/m²
Centro - 130 €/m²
Sud - 95 €/m²
5. Gli interessi passivi
Infine, se per costruire la vostra casa dovete accendere un
muto decennale, è bene considerare anche le spese per gli interessi passivi che
gravano sul valore della casa finita per circa il 2-4%.
Consideriamo quindi i seguenti valori:
Nord - 60 €/m²
Centro - 70 €/m²
Sud - 50 €/m²
In sintesi
Sommando tutti i principali costi che abbiamo analizzato una
nuova casa indipendente, di circa 100 metri quadrati lordi, per quattro
persone, costruita ex novo nella periferia di una cittadina italiana di medie
dimensioni avrà un valore finito variabile tra 1.700 e 2.300 euro al metro
quadrato.
Nello specifico:
Nord - 2.100 €/m²
Centro - 2.300 €/m²
Sud - 1.700 €/m²
Questi sono valori indicativi e di larga massima, utili per
farsi un’idea dei costi per la costruzione da zero di una abitazione
indipendente ma non possono sostituire né una stima puntuale né un preventivo
specifico.